文 | 源媒汇，作者 | 利晋，编辑 | 苏淮
闽系房企又在土地市场高溢价拿地。
上周，上海举行了第五批次土拍，集中出让 6 宗地块，起拍总价 192.5 亿元，最终成交总价 212.6 亿元，整体溢价率约 10.44%，5 宗地块产生溢价。其中，杨浦内环再现新 「地王」——「杨浦霸王」 保利发展，以成交楼面价 9.55 万元/㎡拿下杨浦平凉社区 01C5-02 地块，创造板块楼面价新高。
上海土地市场热度还在延续，14 家房企参与激战，包括中海地产、保利发展、华润置地、越秀地产、招商蛇口、建发地产、联发集团、国贸地产、象屿地产等国央企，还有一家民企大华集团。
本批次土拍，抢地最为积极的是建发、联发、国贸和象屿四家闽系房企。
其中，焦点地块是浦东曹路科商住地块，联发、国贸、象屿三家闽系房企和安徽高速在争抢。经过 67 轮报价触达中止价，四家房企均同意进入竞高品质建设指标，并将精装标准、配建公服设施、高端人才住房配件比例都竞拍至封顶值。最终，该地块被上海联泓房地产开发有限公司以 21 亿元摘得，溢价率 41.68%。
天眼查信息显示，上述上海联泓地产成立于 2022 年 8 月，由联发全资持有。
另一宗热门地块是闽行瑞桥地块，吸引了保利、联发、象屿参与竞价。联发率先举牌后，保利与象屿相继轮番举牌，最后被保利以溢价率 12.95% 拿下。
闽系房企沪上抢地已不是第一次，今年一季度，建发、联发、象屿、国贸同台抢地，点燃了市场热度，也推高了地价。同时，建发、联发两家兄弟公司也在全国扫货，年初至今，已斥资近 500 亿元拿地，创造了不少 「地王」 和高价地。
激进的闽系房企，又回来了。
01 抢地！抢地！
6 月 19 日，除了上海土拍之外，联发、国贸也现身深圳土拍，参与深圳年内第二宗涉宅用地龙华民治街道 A817-0619 地块的竞拍。面对招商、中海、绿城、中铁、龙华建设等对手的激烈竞争，联发以 12.12 亿元拿下该地块，溢价率 46.6%。
在深圳无功而返的国贸，同一天，却在华西市场创造了成都楼面价第二高纪录。
与华润、保利、中海、招商、越秀、金茂等头部国央房企进行上百轮激烈竞价后，国贸以 3.55 万元/㎡竞得锦江区一心桥片区 1 号地块，楼面价仅次于建发在今年 3 月以 4.12 万元/㎡拿下的金三项目。
四家闽系房企做出了一致性选择：抢入上海。
今年年初至 5 月底，建发、联发活跃于全国一二线城市土地市场，先前也表现出在上海强烈拿地的意愿和决心，包括象屿同样如此，但经常颗粒无收、成为 「陪跑客」。
而象屿今年 3 月末以总价 66.78 亿元、溢价率 18.97% 抢到上海闵行区紫竹地块之后，传出公司进行大规模组织架构调整，目的是集中资源在以上海、苏州为主的华东市场抢到项目。
4 月中旬，根据新京报报道，象屿将原天津公司、唐山公司合并至沪浙区域，重庆公司合并至江苏区域，调整完成后，全国仅剩沪浙区域、江苏区域、海西区域三个区域公司，经营、人员则未发生变动。但其实，本次调整很早已经进行。
今年年初，建发率先进行组织架构调整和人事换防，主要变化有两点：压缩层级、提升整体公司运营效率，华东集群谋求突破、海西集群侧重风控管理。
比如，建发原华东集群的武汉和黄石、原海西集群的南昌均划入东南集群，华东集群取消济南几个事业部、并入苏北片区；海西集群总经理凌祁、华东集群总经理叶耿相互调任，东南集群总经理陈伟雄调任集团首席运营总兼业务运营中心总经理，职位由原东南集群投资总林聪凯接替。
建发却走上狂飙之路，海西集群的厦门、重庆，华东集群的北京、上海，都在积极抢地。
根据中指研究院披露数据，今年 1-5 月，建发、联发权益拿地金额分别为 266 亿元、52 亿元，排在百强房企的第 5 名和第 15 名。
到了 6 月，建发、联发拿地更加激进，一举拿下 9 宗地块，总投资金额约 181.5 亿元。其中，面对竞争异常激烈的上海土地招拍挂市场，建发选择了 「曲线」 拿地——通过产权交易所竞标方式，以总价 123.5 亿元拿下上海 4 宗地块。
源媒汇初步统计，今年年初至今，建发、联发合计拿下 19 个项目，总投资金额 481.55 亿元，新增建面 156.87 万㎡。同时，6 月，绿城只拿下一宗地块，滨江没有收储动作，以建发、联发的拿地金额计算，有概率冲进前 3 名。
国贸、象屿也在激进拿地。
上述同期，国贸斥资 68.53 亿元获得 4 个项目，新增土储面积 20.85 万㎡，2024 年前 6 个月权益拿地金额为 81 亿元；象屿则斥资 82.63 亿元，新增土储面积 34.6 万㎡，2024 年前 6 个月权益拿地金额为 38 亿元。
四家闽系房企拿地总额达 632.7 亿元，占今年 1-5 月百强房企拿地总额约 15.6%。
闽系房企拿地依旧凶猛且激进。
02 依旧激进
为什么说闽系房企是激进拿地，而不是积极补仓？
从整体市场来看，当前房企拿地注重两点：一、收益确定性；二、现金流回笼速度快。
第一个代表房企是保利，拿广州来说，2024 年保利曾一度消失长达半年时间，包括没有参拍核心城区土地和清退主城区旧改项目，聚集在 「珠金琶」 核心区。
第二个代表则是龙湖，其比保利更加谨慎，2024 年全年仅新增 9 个项目，新推出 16 个项目，平均去化率达 80%，其中一二线城市并表回款率超过 100%。
有别于保利、龙湖，建发、联发、国贸和象屿四家闽系房企面临着同一个问题：一边高价拿地，一边 「流血不止」。
过去几年，建发冲进行业前 10 名，母公司建发股份的房地产业务利润，却从 2021 年的 11.57% 跌至 2024 年的 5.51%。其中，联发过去两年亏损严重，归母净利润亏损高达 36.3 亿元。
同时，建发股份计提资产减值准备快速上升，4 年总额达 208.4 亿元。其中，计提减值准备前 3 个项目宿迁誉璟湾、江阴珺和府和江阴天敔湾，减值金额分别为 11.9 亿元、8.1 亿元和 6.5 亿元，折损率分别为 52.12%、42.7% 和 19.2%。
联发的亏损原因是逆势加仓三四线城市，当下则转向上海、深圳等一线城市。其中，联发与象屿在上海浦东联手打造的金海汀雲台，成为了日光盘。尝到甜头之后，联发敢于高溢价拿地，也选择了单干。
但在深圳，联发就没有那么幸运了。当时，龙华联发臻著雅居开盘近 1 个月，仅网签 1 套房源，按宣传获得 122 批意向客户认购，弃房率近 100%；坂田联发天境雅居也是如此，开盘称热销 11 亿，但 1 个月后网签率仅 19.65%。
联发依然在豪赌。而国贸、象屿也在流血不止。
据中指研究院披露的数据，2022-2024 年，国贸的权益拿地金额分别为 229 亿元、175 亿元、117 亿元，象屿的权益拿地金额为 107 亿元、106 亿元、99 亿元。
权益拿地金额呈现下滑趋势，其实包含很多因素。比如：国贸在京两个项目，因披露销售数据与真实去化数据存在巨大差异遭到质疑。其中，国贸璟上兰园开盘近一年去化仅 20% 左右，国贸瑨上开盘半年时间去化不足 8%。
在广州市场同样如此，国贸云上项目开盘 9 个月去化 45% 左右；联合融创拿下的增城国贸学原开盘近两年半时间，去化率不足 10%。
象屿陷入更加尴尬的境地——断货、承压。
拿地金额下滑有两个重要原因：
一、象屿在激烈的上海土拍市场成为了 「陪跑客」，2024 年 9 月上海待售面积约 36.6 万㎡，但其中包括去化艰难的象屿江湾悦府、中环云悦府项目。卖不掉的库存，有意向的地块被龙湖、招商抢走，最后象屿只能高溢价拿地；
二、上海之外城市也难解套，2024 年 9 月待售总面积 217.5 万㎡中，福州、苏州、南平占比分别为 20.6%、15.7% 和 10.1%。其中，第一大 「粮仓」 福州，同期贡献销售业绩却不足 4%，说明深深套牢于其中。
这意味着激进拿地背后，是跟不上趋势的投拓能力，进而形成高库存，不断吞噬公司的利润和占用现金流。2022-2024 年，国贸的资产减值损失分别为 9.4 亿元、6.2 亿元和 21.6 亿元，象屿分别为 0.66 亿元、2.6 亿元和 13.5 亿元。
两者现金流都出现不同程度的弱化。国贸的有息负债，从 2022 年的 175.2 亿元上升至 2024 年的 219.5 亿元，现金短债比则由 3.71 倍下滑至 1.31 倍；象屿的有息负债，则从 120.5 亿元增加至 277.7 亿元，净负债率从 5.56% 翻了 10 倍至 56.64%。
有别于世茂、禹洲、泰禾、阳光城、融信、正荣等 「爆雷」 的闽系房企，建发、联发、国贸和象屿，靠着国资股东背景和庞大的综合性业务，仍能继续以激进拿地方式扩张规模。
